為確保項目服務工作達到高標準、高質量的管理目標，擬在項目通過質量與成本相結合,全面推行目標經營責任制，將管理質量和經營成本與項目管理隊伍整體工資掛鉤的管理機制，以推動項目經營效益和社會效益”雙贏”的較終目標得以實現，為提升項目養護管理的優質品牌奠定基礎。嚴密、科學、規范的管理運作機制是為廣大業主提供優質、高效、便捷服務的保證，使管理運作逐漸走向良性循環，對項目的管理服務工作將采取如下的物業管理服務運作機制:

A:組織管理運作機制 

根據本物業管理有限公司組織機構設置，擬項目設置物業管理中心，其在物業管理行政主管部門的指導下，遵守當地工商、稅務、公安、街道辦事處等機構的相關行政管理規定。實行在我司的直接領導下的管理中心項目經理責任制，管理中心各部門主管直接對管理中心項目經理負責，管理中心各員工直接對其上級領導負責。這是一種雙軌監管式的管理方式。編制精干、架構簡練、職責明確。日常工作由管理中心項目經理直接指揮各部門主管，管理中心項目經理集指揮和管理職能于一身，各部門主管及時向管理中心項目經理反饋本部門工作，便于全面掌握日常工作及人員狀況。 

B:激勵機制 

為充分發揮全體員工在服務工作中的積極作用，公司將建立完善的激勵機制。

(1)獎勵制度激勵機制 

以物質獎勵和精神獎勵相結合的方法充分調動員工積極性,發揮員工的聰明才智和主觀能動性，促進管理。 

①物質獎勵 

以物質獎勵的獎勵作用達到調動員工積極性，降低勞動成本，提高勞動生產率，改善服務質量，提供管理水平。 

②精神獎勵 

以精神獎勵的激勵作用，增加員工的榮譽感和對企業的歸屬感， 從而引導員工的行為，主要表現在對于工作積極主動、工作的員工通報表揚，在班組會議中把他的工作作為規范進行學習，從而對一線作業員工進行肯定，讓其能更大限度的發揮積極性和主觀能動性，也能帶動其他員工的工作熱情。 

(2)企業文化激勵機制 

良好的企業文化能調動企業員工的積極性、主動性創造性，追求和建立良好的企業文化將是本物業公司的工作重點之一。

C:監督機制 

(1)外部監督機制 

主要在服務行為和質量方面主動接受社會輿論、業務主管部門和安全生產部門的監督，比如聘請社會監督員、設立專線投訴電話等， 在內部管理的公正性、可行性、有效性方面接受管理人員和服務人員的監督，比如設立意見箱等。

(2）內部監督機制 

公司總部不定期的抽樣檢查，對員工的工作質量進行評估。項目經理定期、不定期對作業區及其他工作區域的物業工作完成的質量進行檢查，加強與一線作業組及員工的溝通，及時了解一線工作情況及員工情況。 

兩個班的巡查人員每天負責本區域的工作檢查,確保服務工作正常有序、保質保量完成，加強與公司總部的溝通，及時將本區域的工作情況反饋給項目經理，由項目經理報于公司。

D:自我約束機制 

我公司將嚴格按照標書要求來加強內部管理,物業工作人員的工作行為及結果需與其收入掛鉤，以此約束和規范物業工作人員的工作行為及規范。

E:協調機制 

管理處與業主的協調是管理處的日常工作。管理處與業主的協調主要表現: 

一是提高物業管理的服務質量，獲得業主的支持;

二是對業主的投訴予以足夠的重視，并盡快給予解決; 

三是對業主的特約服務盡量予以滿足，給予業主人性化的關懷;

四是妥善處理好業主與業主之間的糾紛，等等。 

F:信息溝通反饋機制 

服務中心采取直線主機負責和全方位信息反饋相結合的管理方式，客戶服務中心經理全面行使指揮和監督權，各部門屬下人員直接向其上級負責，各項任務指令下達后，下一級責任部門或人員便開始進行分解、策劃和執行，在執行過程中，工作人員會將任務的進展情況、存在的問題，通過信息反饋渠道反饋給經理，供經理做出校正、判斷和總結，從而保證了管理的有效性。 

G:客戶服務中心將建立明晰的信息反饋機制 

服務中心將建立明晰的信息反饋系統，該系統關鍵的兩點: 

一是信息傳遞 

二是信息來源  

信息傳遞，使客戶服務中心經理能更快地了解所需要的信息，減少信息傳遞失誤，同時有利于各崗位工作的監督和考核。 

信息來源，主要是外部和內部，外部信息來源有行業管理部門、新聞媒體等，內部信息則來源于公司總部、各職能部門工作人員等。